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博鳌论坛聚焦楼市

2018-01-08 18:48:19 来源: 烟台综合网 标签: 消费 首付 住房

  上有政策,下有对策,与会嘉宾认为,一些地方楼市加杠杆“花样百出”,部分城市去库存“压力山大”,与此同时,营改增政策“靴子”落地,楼市税负变化也将影响市场预期,近日,记者发现,银行贷款资金又以经营贷、普惠金融的名义悄悄溜进楼市”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说,“一旦房地产市场下滑太多,部分地方政府的财政将难以为继,银行体系的安全也会受到挑战,从去年的首付贷,到今天的消费贷,虽然一直在调控,可各类贷款资金仍是“打一枪换一炮”,不断变换“马甲”,前赴后继地流向房地产市场。

  ”世界银行原首席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑,消费贷几近停摆资金换上“马甲”“要想申请消费贷,请先准备好消费发票等材料”、“我们消费贷现在最长贷款时限为3年”、“我们消费贷款的贷款利率是在基准利率上上浮5%”,当《国际金融报》记者以消费者的身份向多家银行咨询个人消费贷款时,总是会得到上述类似的回复,尽管央行规定个人住房贷款首付比例不得低于两成,但各地以“首付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多,屡屡突破最低首付比红线,随着监管政策持续收紧,银行对个人消费贷款也变得越发谨慎,大多数银行都提高了消费贷的审核要求和额度、用途的监测,贷款期限也大为缩短,更有银行直接暂停了个人消费贷款业务,转而只做服务小微企业的经营贷业务。

  部分首套房贷款仍未还清的购房者,要买第二套住房,将第一套住房再次做抵押,而不需要还清贷款,“其实方法还有很多,比如个体工商户凭借创业等理由去获取经营贷款,可能也会变为购房贷款,而银行卡的信用卡分期其实也能成为资金绕道进入楼市的渠道之一,房东将未付清贷款的房子卖给下家,当下家的首付无法偿付房子原本剩余贷款时,由贷款公司先行垫资结清,记者还了解到,其实不仅仅是银行,部分小贷公司、消费金融公司,甚至房产中介也会成为房产类消费贷的资金供应者。

  ——部分银行信用贷款化身“首付贷””易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出,一些主打普惠金融的互联网平台其实也在扮演着房产类消费贷的资金供应者角色,但金融机构对此类资金难以监管,可能流向购房首付,甚至比“首付贷”授信额度更高,类似额度本身也风险不大,但如果一个购房者同时运用了此类平台去贷款,那么积累起来的风险就比较大了”

  中国人民银行、住建部、银监会三部门1年前联合宣布,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成,第一是个人通过向亲戚、朋友、同事借款买房,这属于个人行为,但购房方面需要防范的一个问题是这部分资金的偿付压力不会在后续购房资金审核方面得到反映;第二是通过他人名义进行购房,实际上也是有炒房的嫌疑,这方面也很难进行管控,易居智库研究总监严跃进认为,商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式,而其他一些变了味的加杠杆方式,如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫,频繁换“马甲”的首付贷得以大行其道的根源在哪儿?多位业内人士直言:“说到底是因为资金入楼市的动力还在。

  去库存:一些地方去库存方式存三大问题“当前各地已经采取的去化方式的有效性仍需要检验”一位分析人士表示,所谓“资产荒”,并不是说没有资产可投,只是高收益的资产缺乏,或者说是缺少合适的资产交易渠道、合适的投资品,资金无处可去,国家统计局数据显示,截至2月末,商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米,同比增长15.7%,在当前的环境之下,不少人都看到房产所能带来的安全边际要远远大于其他投资方式。

  三四线城市去库存难度不减,除了首付贷、信用贷、抵押贷、经营贷,还有校园分期、大宗商品、消费分期、供应链融资等,名目繁多,但换汤不换药,但记者调查发现,当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题,在房价上涨的预期下,当前这些城市的住房投资者正在以各种不同的方式规避这些城市的行政性房地产调控政策。

  陈志武在论坛上表示,部分地方政府向下分配去库存指标,如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房,严跃进在接受《国际金融报》记者采访时还进一步指出,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付,陈志武建议,最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰,只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头,据了解,“上调首付比例”主要是针对两套房及以上购房者的需求,目的之一便是打击投机性炒房,而以普惠金融的名义发放实际用途为购房的贷款实际上是违背了现有的房地产调控思路。

  中国房地产协会原副会长朱中一表示,一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配,“住宅产品忽略了市场有效需求,项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”,该如何严控这些资金通道?对此,严跃进以互联网型的普惠金融企业为例,认为可以从两个方面入手:“一方面,现在五花八门的贷款说明这个行业监管仍有所缺失,所以后续在监管上需要强化,目前三四线城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后,对购房者的生活便利性规划考虑不足,当然,如何将评价做到客观公正也是需要思考的。

  海通证券首席经济学家李迅雷认为:“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房,实际上是用一个问题去掩盖另一个问题,针对这类消费贷款,应该加强‘抵押’的概念,强化背后的信用评估”严跃进表示,农民工进城很大程度上是就业导向型而非购房导向型,如果就业岗位少,农民工难以在城市扎根,单纯的刺激没有太大的效果,否则,大量资金不受管控而进入楼市,极易造成楼市波动,因此,未来各级政府将通过户籍改革去库存,促进农业转移人口市民化,助力新市民住房消费,记者陈圣洁(

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